Идет загрузка...

Быстрый поиск

1. Категория
2. Цена
От:
до:
3. Округ (обновить)
Детальный поиск
Назад

Новости Литвы и ЕС

2015-06-24Договор купли-продажи недвижимого имущества в Литве
Нотариальное оформление недвижимости в Литве. Предварительные, авансовые договора и основной договор купли-продажи недвижимых предметов в Литве. Что будет в обязательном порядке, а какие нюансы вы можете изменить и на что нужно обратить внимание.Договор купли-продажи недвижимых предметов в Литве - как мы и упоминали ранее, не существует единой формы или образца. Оформление, вид и структура договора зависят формы, которую использует та или иная нотариальная контора. Кто-то берет форму из центра регистров, кто-то имеет разработанный собственный шаблон. По этим двум причинам, к стати, зачастую многие отказываюся оформлять текст договора в две колонки параллельно на двух языках сразу ( у кого-то форма центра регистров не дает, а у кого- то просто проблемы с форматированием, т.к. формат не вписыватся в существующий шаблон).

На то как будут структурированы данные и какой у них будет вид - вы повлиять не сможете, по этому даже не пытайтесь разбираться почему и зачем вдруг в разделе "данные центра регистров" или "предмет продажи" (или другом) указаны какие то номера, проценты, странные описания.... Зачем и почему вдруг идет описние постройки, а потом помещения, а потом еще и части земелного участка.... Все данные о недвижимости выдаются государственным центром регистров Литвы. Любой нотариус заказывает эти уточнения перед сделкой и вносит их в договор в том виде в котором они имеются в базе данных.

Но в любом из вариантов начинка  договора купли-продажи, а именно основные условия сделки должны быть такими как договорились стороны!
Если у вас нет особых пожеланий или претензий друг к другу, а условия просты и понятны, то нотариус оформит все  в привычной ему форме, на сделке вслух уточнит у сторон волеизъявление, цену, адрес объекта, вы проверите свои реквизиты и подпишите этот договор.

Но что делать если есть особые пожелания или условия? А как быть если вдруг договор длинный и в нем много не понятных пунктов которые вы не обсуждали? А можно ли вообще идти на сделку и четко понимать, что там будет, что бы без сюрпризов?

Давайте обсудим сначала идеальную ситуацию - когда вы готовитесь к сделке по всем правилам.
И так, вы выбрали и осмотрели объект. Решили, что по всем параметрам он вам подходит. Дальше необходимо обсудить с продавцом детали вашей сделки.
Если вы хотите, что бы было все идеально - фиксируйте свои договоренности в прелиминарном договоре. Предварительный договор купли-продажи недвижимых предметов должен содержать ВСЕ  ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ будущего основного договора, который будет в последствии заключен у нотариуса. Давайте пройдемся по основным пунктам:

Предмет договора - обязательно указать действия, которые намереваются совершить стороны - одна из сторон продает, а вторая покупает. Если договор подписывается как гарантия выполнения чьих то действий, то нужно внести обязательства - продавец обязуется продать, а покупатель обяуется купить. Последее будет указывать на то, что срыв сделки для сторон ( или конкретной стороны) крайне не желателен.  Если вы пдписываете готовый сформированный договор - обратите на эти моменты внимание. И задайте сразу себе вопрос - предусматриваете ли вы возможную отмену сделки по каким либо причинам? Может быть у вас могут появиться или уже существуют обстоятельства, которые могут повлиять на отмену вашего решения?

Тогда нужно понимать, что вы формируете предварительным договором

- просто уловия будущей сделки?

- или же обязательства сторон по выполнению конкретных действий?

Описание объекта
- формируется обязательно по последней выписке из государственного центра регистров Литвы. Адрес или местонахождение (к вашему сведению не у всех объектов есть сформированные адреса, но каждый объект идентифицирован уникальным номером), уникальный номер объкта, другие его описнаия ( метраж, этаж, данные о назначении, и другие возможные нюансы, чем подробней вы изучите выписку, тем меньше вопросов будет друг у друга на сделке).
Особое внимание уделите разделу "юридические факты" - обычно там отмечено наличие ипотек, долгов, арестов, семейно родственные связи, факты наследства и прочее. Не пугайтесь, если вдруг такую отметку вы нашли. Узнайте, что вам предлагает продавец? Будут ли подписи сособственников - муж, жена, другие совладельцы? В идеале, что бы сособственники подписывали предварительный договор сразу, подтверждая свое согласие. Но разные могут быть сиуации, кто-то в отъезде, или не здоров или просто не может с вам встретиться по причине зайнятости, тогда пусть лицо подписывающее договор дает свои объяснения и гарантии, а так же обсуждается вопрос о том, что будет предпринято если вдруг с сособственниками будут разногласия.

Наличие ипотек не предпятствует отчуждению. Если цена продажи адекватная и не занижена, то банк даст свое согласие в установленном порядке, на это потребутся неделя дополнительного времени. Собственник должен поручиться, что подготовит всю необходимую документацию, обратится в банк и предоставит нотариусу все необходимые документы.

С долгами, в принципе,  тоже не сложно - стороны должны обсудить каким образом будет погашаться долг. Может быть с аванса, может быть за счет продавца до сделки ( тогда покупатель должен осозновать, что продавец расчитывает на эту сделку и может где-то перезанять сумму, и срыв сделки в таком случае может вогнать человека в еще большие долги, большая просьба оценивать свои желания и возможности за ранее). А может быть уже после подписания договора купли-продажи часть суммы уйдет непосредственно на сечт тому кому необходимо вернуть этот долг? Нотариус может внести такие услвоия и указать  номер сечта, условия и сроки. Но перед этим нужно все согласовать и желательно внести это в предварительный договор.

Сложнее с арестами. В не сложных и не запущенных ситуациях снять арест можно в течении пары недель, максимум полтора-два месяца. Ведь не редко бывает, что человек попав в беду продает свое имущество, что бы раздать долги. По этому сразу шарахаться от этого пункта не нужно, есть ситуации в которых отметка об аресте не более чем формальность для выполнения своих обязательств конкретным лицом. Однако, хоть и реже, но бывают ситуации когда история запутанная и быстро решить ее не удастся. Как быть? Выяснить у продавца причину ареста. В письменной форме он может предоставить доказательства того какая инстанция и по какой причине арестовала имущество. Инстанцию, к стати, вы увидите в самой выписке и даже можете обратиться туда с вопросами напрямую. Если ситуация не сложная, и арест, допустим, наложен из-за долга в три тысячи евро теплосетям, то обсуждаете погашение долга, сроки и решаете вопрос. Все нюансы фиксируете в предварительном договоре.

Обязательно обращайте внимание на пункт "право собственности". Сравните уникальный номер на индификационной карте лица, которое подписывает с вами договор и данные в выписке регистра. Если договор вы заключаете с третьими лицами, то тогда уточните их полномочия - доверенности, наличие договоров с собственниками или же лицо обязуется выступить само собственником (т.е. намеревается приобрести и продать на обсуждаемых условиях конкретный объект, например, что бы закрыть долги, что бы избавиться от цепочки сособственников и упростить сделку, по любым другим причинам, это совсем не должно вас настараживать, если это лицо обязуется выполнить условия договора и в случае не выполнения не наносит вам ущерба, т.е. обязуется вернуть все полученные от вас суммы, авансы и прочее). Если же вы беседуете просто с родственником, просто с соседом, просто с дядей, тетей, сыном, братом или еще кем- то, кто не является непосредственно владельцем недвижимости, не имеет никаких доверенностей и владельцем недвижимости становиться не собирается, то такое лицо не имеет никаких прав подписывать с вами договор, соответственно давать вам какие либо гарантии за других лиц, а так же вести какие либо переговоры по поовду оъекта и его отчуждения. И задайте вопрос почему собственник сам не ведет диалог или не собирается подписываь предварительный договор? С  лицами не имеющими прав собственности или других полномочий, переданных собственником, и не собиающимися становиться собственниками предварительный договор подписан не может быть.

Если вы ведете переговоры с посредником, например брокером. Можно ли заключать какие то договора в данном случае? Все зависит  от того, от какого лица брокер работает с вами. Если он представляет юридическое лицо, например агентство недвижимости, акционерное общество, инивидуальное предприятие, то соответственно предварительный договор может быть составлен в таком виде, что вы осведомлены кто является собственником недвижимости, а посредник берет на себя обязательства выполнить ряд ваших пожеланий или условий, организовать эту сделку с целью получения собствнного заработка. Такой договор правельней будет назвать АВАНСОВЫМ договором. Вы оставляете свой аванс как подтверждение о намерении приобрести объект, следовательно может обсуждаться и "судьба" аванса - отправится ли он на счет собственнику, или останется у посредника до сделки в счет стоимости недвижимости и будет являться частью этой стоимости, или же останется у посредника как часть его вознаграждения. Соответсвенно условия возврата в случае если сделка не состоится, ответственности сторон, обязательно полные реквизиты такого юридического лица (название, код, представитель и основание на котором он представляет это лицо). Такой договор может быть еще агентским или договором посредничества.

И так, если вы ведете переговоры с третьими лицами, то при наличии полномочий (доверенность или договор) вы можете подписывать предварительный договор. Прелиминарный договор так же может быть подписан с третьим лицом, если оно  по каким то взаимовыгодным сторонам причинам собирается стать собственником и передать уже непосредственно право собственности конкретному покупателю и (или) лицам по его указанию.

В иных случаях, если посредник представлен юридическим лицом, вы можете заключать авансовые договора, договора посредничества, агентские договора, в котороых будут перечислены условия сделки и взаимодействия сторон.

С любыми другими лицам не имеющими прав, переданных им полномочий, не собирающихся брать на себя ответственность, но выступающих от имени владельцев недвижимости никаких юридических договоренностей существовать не может на предмет объекта недвижимости и условий его отчуждения. Таким лицам нельзя перечислять авансы или давать конкретные суммы в залог на руки. С такими лицами лучше не вести и переговоры. Сын, не являющийся собственником, но выступающий от имени пожилой матери, должен иметь нотариально заверенную доверенность. В ином случае, для вас может оказаться сюрпризом, что пожилой человек, например, не дееспособен, или не в себе. И даже если такую сделку нотариус заверет, то всегда будет оставаться повод для судебных тяжб. В Литве это редкость, что бы намеренно кто-то занимался аферой такой формы (оформлял что-то, а потом отсуживал обратно), но как говорят "от греха подальше".....

Проверяйте реквизиты собственников и лиц с которыми вы заключили договора. У представителей юридических лиц проверяйте их полномочие представлять эти юридические лица. Рядовой работник, без нотариальной доверенности от директора, зарегистрированного в центре регистров, или специально сформированной уполномоченным лицом доверенности предприятия, не имеет никаких прав подписывать какие либо документы от имени этого предприятия. Подсовывать договора с готовой подписью тоже не является уместным - вы не можете знать чья подпись стоит на за ранее подготовленном бланке. Лицо, которое является представителем юридического лица, с которым вы подписываете договор, должно действовать на основании доверенности, устава либо прочих юридически действующих обоснований. Должно присутствовать при подписании и ставить подпись лично при вас.

Авансы, залоги и предоплаты лучше осуществлять безналичным переводом на указанные в договоре реквизиты. Так будет проще и при оформлении основного договора и надежней юридически. Если же вы всетаки решили давать наличными, то в предварительном или авансовом договоре должно быть указанно, что данный договор является актом приема передачи конкретной суммы, время и удостоврение, что такое лицо передало, а такое лицо приняло эти средства. Если вы передаете залог третьему лицу, которое выступает как физическое лицо, но  готово давать какие либо поручительства и быть ответственным за сделку, то можете попросить любого нотариуса оформить акт приема -передачи денег. При оформлении договора с юридическим лицом при внесении наличных средств юридическое лицо просто должно вам выписать кассовый ордер.

Кроме юридических фактов и обязательств сторон в договоренностях не менее важное место имеют "Цена и проядок расчетов". Вы можете указать, что продавец вам обязуется продать не более чем за конкретную сумму. Или на оборот, покупатель обязуется приобрести объект не менее чем за конкретную сумму. В случае такой формулировки цену основного договора вы можете изменять. Мало ли какие процедуры сопутствуют процессу подготовки, может быть нужно закончить геодезические измерения и вы договорились, что цена плюс эти расходы? Но точную сумму не знаете... Или на оборот, продавец возможно готов уступить, но сколько пока не знает, по этому обещает, что не будет просить больше обговоренного... А если меньше, то можно. Если же вы хотите зафиксировать цену то формулировка должна быть ПРОДАВЕЦ ОБЯЗУЕТСЯ ПРОДАТЬ ОБЪЕКТ ЗА КОНКРЕТНУЮ ЦЕНУ. Или же покупатель обязуется купить объект за эту конкретную цену. Или оба обязательства сразу. А если для сторон цена имеет большое значение, то нужно указывать сразу и штрафные санкции если одна из сторон не выполнит этого условия, или же нарушит свои обязательства и будет требовать больше или на оборот претендовать на меньшее, шантажируя отменой сделки.  К слову, на парктике часто встречаются случаи когда за день до подписания нотариального договора продавец сообщает, что хочет больше, или же, что якобы у него есть покупатель который предлагает больше.... Это очень не приятный момент, по этому  обязательно делайте акцент на нем в предварительных договорах. На много реже покупатель заявляет, что он не готов купить объект по обговоренной ранее цене, что тоже не приятно для потратившей время и деньги на подготовку другой стороны. По этой причине данный раздел прописывайте тщательно и по всей строгости. Не забудьте обсудить кто несет расходы по сделке. Может быть стороны разделят их поровну? А может быть какая то из сторон согласится их принять на себя. Гражданским кодексом предусмотрено, что если стороны не договорятся об ином, расходы по сделке оплачивает покупатель.
Порядок и сроки расчетов - здесь вы должны обсудить каким будет расчет? До сделки? А может быть частями? После сделки? Или с долгом? В этом же разделе упомяните когда и как будет передано право собственности - после расчета полного? После аванса? После подписания основного договора?

Когда и как будет передано имущество
? Ведь иногда, передав право собственности, непосредственно недвижимость передают отдельно ( показания счетчиков, оставшиеся ключи, или может быть нужно время, что бы освободить квартиру). Акт приема передачи может быть подписан сторонами отдельно. Он может не заверяться нотариально. Нотаиус заверяет только передачу права собственности и расчет. Передача недвижимости может происходить позже и обособленно. До слеки или после нее.  В предварительный, а так же и осовной договор вы можете внести условия передачи недвижимого имущества. Если вы не акцентируете на этом моменте, то скорее всего нотариус сдлеает это привычным способом, напишет, что договор купли-продажи является же и актом приема-передачи. Или же если расчет происходит частями, то после полного расчета когда будет подтверждать, что стороны претензий не имеют, укажет, что они и недвижимость в этот момент передают. 

Авансы, залоги, предоплаты - указывать являются ли частью цены, вносятся кем, когда и как. При каких условиях возвращаются или предосмотрено удержание.

МЕСТО ПОДПИСАНИЯ ДОГОВОРА, сейчас подразумевается ОСНОВНОГО НОТАРИАЛЬНОГО ДОГОВОРА. По этому вы должны обсудить у какого нотариуса вы будете готовить сделку. Этот раздел может оказаться важным в том случае если как раз у вас есть определенные требования к содержанию и виду основного договора. Вы хотите с параллельным переводом? Не каждый нотариус это делает. Вы хотите с письменным переводом? Нотариус должен предварительно подготовить ваш договор для переводчика и переводчик должен явиться  на сделку с переводом лично. Вы хотите наполнить основной договор особым содержанием ( например указать, что остаются какието важные элементы интеръера или прочие нюансы)? Не каждый нотариус возьмется проработать эти мелочи. А может быть вы не хотите тратить денег на переводчика? Ищите тогда нотариуса с хорошим знанием вашего языка, он переведет устно. Вы можете довериться выбору продавца, но если у вас есть особые условия и пожелания, то предлагайте такого нотариуса, который учтет и оформит ваши обоюдные требования.

Расторжение договора, не выполнение условий, штрафы. Здесь вы обсудите кто кому и что будет должен если нарушит ваши договоренности или не выполнит обязательства. Или на каких условиях стороны могут расторгнуть договор, в какие сроки, каким способом.

И срок  предварительного договора. Будет ли он действовать до подписания основного договора,в котором могут быть изменены условия и прежние договоренности анулированы. Или же до передачи прав собствнности? Или же до гос. регистрации? Или же до момента передачи имущества и подпсиания акта приема-передачи.

Так выглядела бы идеальная подготовка сторон к сделке.

Но не всегда бывает время и место к этому. Иногда покупатели принимаю решения спонтанно, часто верят друг другу на слово, а иногда и бывают поставлены перед фактом продавцом...

Допустим вы не подписывали никаких предварительных бумаг и идете сразу к нотариусу. Чего ожидать и что можно менять?

Скорее всего ваш договор будет нотариальным шаблоном. Данные сторон  (проверяйте свои реквизиты, что бы не было опечаток). Данные объекта, полученные из регистра. Цена и порядок расчета. Пункт где указано наличие юридических фактов, если таковые есть ( например брак) и информация о том, что стороны подписывают договор по доброй воли, раскрыли друг другу всю информацию, к качеству и цене объекта претензий не имеют.

В такую шаблонную форму непосредственно у нотариуса в день подписания сделки можно вносить такие изменения:

- количество покупателей или их замену;

- менять цену договора;

- при возникшей необходимости дже порядок расчета;

- реквизиты для расчета;

- сроки передачи объекта или права собственности.

Детальные изменения вам врядли будут вносить в этот же день, если у вас ко дню сделки появилось много дополнительных уловий, то скорее всего придется перенести дату подпиания основного договора, дабы его проаботать.

Самые разные неожиданности можно встретить от застройщика. Хорошо если нюансы были видны в предварительном договоре. А что если вас пригласили сразу на сделку? Или же в предварительном договоре много чего не было и вы узнаете о чем то впервые?

Во первых - требуйте у литовских застройщиков перевод договора. Если отказываются, то пусть предоствляют вам подготовленный  проект за пару недель до сделки, когда есть время отдать своему переводчику и ознакомиться с содержанием. Конечно, зачастую мало кто соглашается менять продумнный и проработанный юристами вариант договора. Но ссылайтесь всегда на то, что если вас не извещают за ранее об обслуживающих компаниях и их тарифах, которые они втягивают в основной договор, о штрафных санкциях за просрочку заключения коммунальных договров, о влиянии продавца на ваш ремонт в квартире и прочие не стандартные сюрпризы, то такой договор не может считыться честным и подписанным по доброй воли, вам навязивают что-то такое в чем вы не доконца разобрались или вообще не очень понимаете для чего это. Отменяйте подписание основного договора, переносите сделку, требуйте объяснений, переводов и при необходимости даже исключение некоторых пунктов. Например, если застройщик указывает на ваш отказ от первенства на покупку соседнего участка, то это вам не поменяют, ведь 100 других покупателей тоже отказалиь и делается это для вашего же удобства когда решите продать объект. А вот размер штрафных санкций или сроки для заключения коммунальных договоров вы поменять можете. Изменить решение общины подписать договор с обслуживающей компанией вы единолично не сможете, но как минимум ознакомиться с принципом начисления тарифов и перечнем услуг нужно.
Изменить порядок и сроки расчетов у застройщика тоже можно. Так же как и обсудить переход прав собственности и передачу объекта, если у вас есть дополнительные требования.

Так выглядит ситуация с оформлением недвижимого имущества в Литве. Если у вас есть особенные вопросы  пишите в раздел консультаций или на почту.

Новости в мире