Идет загрузка...

Быстрый поиск

1. Категория
2. Цена
От:
до:
3. Округ (обновить)
Детальный поиск
Назад

Новости Литвы и ЕС

2015-06-09Незавершенное строительство
С чем вы можете столкнуться в Литве? Можно ли покупать квартиру или дом с завершенностью 60, 70, 80, 90%? На что это влияет? Как выглядит в документах? Кто потом заканчивает регистрацию? Какие проблемы или недоразумения могут из этого образоваться? На что следует обращать внимание в договоре?

И так, вам понравлся объект документы которого гласят, что он зарегистрирован незвершенным. Покупать или нет? Рассмотрим ситуацию для Литвы.

Допустим, Вы осмотрели новостройку где отделка частичная. Или ее нет вовсе. С этим все понятно. В документах однозначно такое помещение будет числиться незаконченным. Процент окончания обычно указывается в выписке о недвижимом имуществе смотреть раздел   Baigtumas ( если приводить пример, то это выглядеть может так Baigtumо procetas  - 88% ).


Степень окончания строительства в документах укаывается как для постройки в целом, так и для отдельного помещения в этом здании. И далеко не всегда обозначенные проценты соответствуют действительности. Причин на то может быть ряд:

- кадастровые данные делались в одно время и за прошедший период были изменения в помещении, но не изменены докумнты;

- компания  продавец банкротировала или имущество отобрали за долги, кадастровые данные никто не переделывал;

- кадастровые данные были предварительные;

- кадстровые данные были нарочно искажены или продавец нарочно не сдает окончание строительства (избегая налогов или дополнительных расходов).

Таким образом, может случиться, что вы осмотрели квартиру, вам подходит квартира, вы согласны с ценой, но придя к нотариусу вы обнаружили, что объект имеет кадастровые данные как "незавершенное строительство" ( по литовски это будет так Bukle: Nebaigtas statyti ). Что делать? Многие начинают нервничать, другие не пытаясь разобраться сразу отказываются от покупки, третьи решаются закрыть глаза. А как лучше? Давайте разберемся вместе.

Чем чревато реально незавершенное строительство? Естественно тем, что вы его заканчиваете ( делаете отделку, или другие строительные работы которых там недостает) и подаете в государственный центр регистров для изменения кадастровых данных. Выезд работника на дом, плюс перемер и изменение дела, внесение данных в электронную базу   - дело   от 150 евро и больше ( в зависимости от объекта, его площади и прочих данных, пример приведен для однокомнатной квартиры). Т.е. кроме ремонта в вашем доме или квартире, а может быть помещении на вашу участь еще одна забота - это документы. Здесь я сразу оговорюсь, что если ремонт капитальный, то кроме обычного осмотра работником регистра понадобится еще и подпись ответственного лица (с 2013 года в Литве выполнять строительные работы и естественно нести ответственность могут только аккредитованные фирмы), а так же проект (если были какие то  координальные изменения от первичных кадастровых данных, или если эти данные вообще первичны).

Если с предыдущим все более или менее понятно. То в виде подводного камня в таких ситуациях могут вылезти такие моменты как :

- договор новой общины дома ( которая образовалась после того как распродали допустим все квартиры) с обслуживающей компанией с непомерными аппетитами ( где на вашу голову вдруг с какого то месяца и года начинают сваливаться счета с не совсем понятными цифрами за смену каких то лампочек, за сбор на замену чего то там, за лифт, который не работает, за сигнализацию, которой вы не пользуетесь, за уборку преддомовой территории, хотя никто на смаом деле не порсил да никто и не убирает, и... и еще много за что, чего вы даже предположить не могли приобретая этот объект в состоянии когда у него еще не было никаких договоров).
Договор с такой организацией может быть уже подписан и даже втянут в нотариальный договор (просите проект договора купли-продажи перед сделкой, если увидите, что на шесть с лишним листов размазана какая то информация про общину, про обслуживание и услуги, то наверняка юристы потели не зря и на деле это может оказаться кабалой, привязкой к постоянным не адекватным платежам за обслуживание).

- после перемера общая площадь может отличаться от первичных кадастровых данных. И это может быть как по причине некоторых перепланировок, так и просто погрешностей.

Если для вас принципиально наличие каждого квадратного метра о котором вам думалось при покупке, то думайте об этом сразу. Что вам принципиальней?

-То, что вы платите  60 тысяч евро за конкретных 60 кв.м. ( это пример)?

- Или то, что вам понравилась именно эта квартира, в этом доме, в этом месте и на фоне других цен в соответствии цен и предложений цена 60 тысяч евро за то, что вы выбрали вас устраивает полностью?

Если это второе, то вряд ли вы будете сильно сокрушаться, если вдруг после завершеня отделки и уточнения новых кадастровых данных окажется, что реальная площадь вашей двушки 56 кв.м. В конце концов вы осматривали помещение, вы примеряли его к себе, сравнивали соответствие цен и предложений, и сделали свой выбор. Вы обжились, пользуетесь этим помещением и лишь единственный не очень приятный момент остается - осознание того, что вы якобы покупали 60 кв.м., а на деле пользуетесь 56.

Задайте себе вопрос:
- купил бы я эту квартиру ( помещение) если бы знал, что это 56 кв.м.?
Если ответ был да, тогда снимайте вопрос с повестки дня и примите весь процесс как обычные бытовые хлопоты.

Если же для вас имело бы место такое большое значение  каждого квадратного метра, то будучи будущим покупателем если вы читаете эту статью,  будете знать о чем стоит размышлять перед покупкой.  Будучи купившим такое помещение - обращайтесь в суд, если хватит  нервов, времени и средств - сделку можно отменить.  Однако учитывайте, что у нотариуса вы подписались о том, что приобретаете незаконченное строительство. Что само по себе означает, что согласились с нюансами, сопряженными с этим вопросом. Свои права и интересы отстаивать никто не запрещает. Но лучше давайте мы с вами будем думать об этом сразу и задавать себе соответствующие вопросы:

- как я отреагирую если вдруг перемер покажет меньшую площадь?
- как я отреагирую на не устраивающую меня лично обслуживающую компанию?  
- готов ли я к дополнительным расходам, сопряженным с регистрацией ремонта?
- готов ли я к ремонту вообще ( крпуному или мелкому, т.к. стоит оговориться сразу, что в 98% случаев в помещении в котором до вас никто не жил придется что-то доделывать, переделывать или править)?

Если ваш интерес к конкретному объекту высок и к возможным моментам вы лояльны, то покупайте выбранное вами жилье ( помещение) спокойно. Вы  адекватно оценили ситуацию, взвесили свои желания и возможности.

Если же вы предъявляете высокие требования к своему выбору и не готовы на компромиссы, то лучше поищите другой вариант.

Хочу отметить важный факт для иностранцев! Если вы дружной семьей являетесь ходатайствующими о многократной визе, вас больше двух и недвижимость должна стать для вас основанием в беспрепятственном получении многоразовых виз, то наличие квадратных метров для вас вопрос принципиальный. Т.к. урезка на два-три квадрата может обернуться семейной трагедией, где на ребенка не будет хватать метража. Ведь консульство Литовской Республики выдает многоразовые шенгенские визы владельцам недвижимости и членам их семей с условием, что на каждого соискателя визы будет приходиться не менее 14 кв.м. полезной площади ( площадь входящая в отепленные стены, она может совпадать с общей, а может и разниться). Это означает, что на семью из трех человек должно приходиться минимум 42 кв.м. Для двоих не меньше 28, а для четверых не менее 56. И вот если вдруг вас четверо, вы покупали 69 кв.м., а после перемера оказалось 62, то для вас это роли не сыграет. А вот если при таких условиях семья из четырех человек покупала якобы 56 кв.м., а после перемера оказалось 53....  Сами понимаете, изменение кадастровых данных в таком случае отнюдь не в вашу пользу, в консульстве могут весь мозг вынести по этому поводу, или просто обрезать визы на короткие сроки тому несчастному которому метров не хватило, либо вообще всем, если было  в равных долях распределено.
К этой теме стоит упомянуть, что литовские консульства в Рф, Украине и других странах на сегодняшний день принимают выписки о владении любой недвижимостью. Помещение это для отдыха или жилая квартира, полная завершенность или частичная... Смотрят только на метраж.
За исключением Республики Беларусь, где  дополнительным важным условием есть еще и то, что нужно доказать, что ваша недвижимость пригодна для проживания. На сегодняшний день принимаются справки от приставов или самоуправлений. Т.е. вы можете вызвать на место приства, что бы он зафиксировал факт состояния вашего помещения, или же заказать уточнение кадастровых данных и пойти с новым делом в самоуправление, или пригласить работника самоуправления к себе зафиксировать данные.
Данное условие не распространяется на недвижимость жилого назначения не старше 10 лет и имеющую отметки о 100% завершенном строительстве.



Теперь давайте рассмотрим "происхождение" незавершенного строительства.

1. Самое простое и распространенное это помещение ( квартира) без отделки или с частичной отделкой в готовом достроенном и сданном гос. комиссии доме.

В таком случае вам остается только обустроить помещение под себя, закончить или выполнить отделку, в некоторых случаях изменить или сделать новую планировку. По вопросу соответствия или не соответствия квадратных метров вы должны просмотреть договор, что там оговариватся или не оговаривается, обсудить вопрос с продавцом и узнать дает ли продавец какие то гарантии как на предмет конструкций и частей помещения, так и на предмет точности квадратных метров. Продавец может поручиться, гарантировать или отказатся от гарнтий и предупредить, что возможны погрешности. Если стороны внесут этот момент в договор, тогда претензий к друг другу будет меньше.

2. Не редкий случай в нынешнее время - банкротировавшая организация (недвижимость которая прошла через администраторов по банкротству, приставов или суды). Тогда наличие недоделок естественный вопрос. Вряд ли кто вам в этом случае будет давать гарантии, как правило, что забрали, то и продают, а ваше дело уже хозяйское доводить все это до ума.  На грубые нарушения можно подавать жалобы в строительную инспекцию. Но в целом, приготовьтесь морально к не большим хлопотам - треснувший сифон в душевой кабине, не работающая розетка,  слишком высокий сток, в не уместном месте выключатели и другие мелочи, решаемые, но требуемые затрат и времени могут иметь место быть.

3. Вы наблюдаете полную, не давно оконченную отделку, покупаете недвижимость из первых или вторых рук, но в документах не видите 100% завершенности. Что это означает? Продавец не хочет приводить документы в порядок. Уж не будем сейчас  копаться в ухищрениях граждан, давайте лучше подумаем как поступать? Если за объект просят приличные деньги, то элементарно ставьте ультиматум - или делаете все как надо и я покупаю, или ждите другого покупателя. Продавец не желающий упустить клиента и уверенный в порядочности своих дел согласится на это условие под аванс и соответствующий договор. Тот кто уверен, что продаст и так, может на требование не отреагировать. Хотя этот же поступок может и означать, что есть ряд нюансов которые он собрался переложить на вас. 

Если речь идет о том, что застройщик ( точнее продавец, владелец нового строительства) продает вам не сданное на 100% строительство и касается это всего здания,  то здесь нужно обязательно обратить внимание на договор продажи. Если в нем гарантируется, что сдача будет обеспечена после полной продажи помещений и ее выполнит конкретное юриическое лицо, то такой договор можно подписывать. Такое бывает по причине интенсивного налога для юридических лиц - призанла инпекция пригодным к эксплуатации, плати налоги. Если постройка бюджетная, то что бы не уйти в минус иногда пытаются хоть частично избежать не уместных налогов.

Если же вам на словах обещали, что мол: "когда все квратиры распродадутся, тогда дом будет сдан", а в договоре купли-продажи ничего об этом не сказано, то вам откровенно лгут, вернее дом то может и будет сдан посильными усилиями самих жильцов, но застройщик скорее всего умоет руки, переложив возню, ответственность и растраты на вас.

Бывает форма договора в которой значится, что после полной продажи всех помещений должна быть организована община, которая собственно и займется сдачей объекта. Вот это спорный момет, т.к. учредить общину могут как в председательствовании застройщика, так и  незаивисмо от него только жильцы дома.

Т.е. гарантии и обязательства по сдаче объекта должны быть от прадавца внесены в нотариальный договор. Если применяются размытые формы или никаких гарантий нет вообще - задумайтесь готовы ли вы иметь все эти хлопоты самостоятельно в случае обмана.

4. Объект с запущенными документами, кто-то когда то стал жертвой ситуации описанной в пункте 3 или 2. И не нашел возможности решить этот ворос, а может и не пытался. Купил такой объект, продал его, а теперь тот кто купил у предыдущего продает вам... Т.е. когда объект прошел через много рук, сыскать ответственное по сдаче лицо сложно.

Здесь вы или покупаете его в таком виде как есть и продаете в таком же виде (или пытаетесь привести в порядок). Или отказываетесь от покупки вообще.


Допустим вы всетаки решились покупать незаконченное строительство. Можно ли его сдать до 100% самому? Есть два нюнса:

1. Незавершенное строительство здания в целом. Тогда и помещения соответственно по документам там будут в таком же состоянии.

2. Незавершенное строительство отдельного помещения.

Со вторым все просто - доделываете, заказываете в государственном центре регистров изменение кадастровых данных, дожидаетесь работника регистра, оплачиваете, получаете новое дело.

А вот в случае если сама постройка числится незавершенной - будет не много сложнее.  Сдать до 100% весь многоквартирный дом ( или всю постройку) можно только собранием всех владельцев помещений. И то, в некоторых запущенных случаях концов с документами не сыщешь, так и стоят такие дома годами - обжитые, с достаточной амортизацией, а по документам пожизненные 89%. Что делать с помещением в таком доме? Если оно у вас законченное, пригодное к эксплуатации или даже уже давно эксплуатируется - обращаться в регистр с просьбой зафиксировать факт того, что помещение окончено на 100%, изменить эти данные в базе регистра. История та же - приезжает работник регистра на место, фиксирует данные, составляет новое дело, меняет данные в выписке.
На практике мы сталкивались с некоторым недоразумением в виде заявлений : " а вы не можете ничего изменить, т.к.  дом не сдан на 100%..." Это не правда. Вызывайте работника на место, пусть фиксирует ситуацию полностью. Сделать это можно в областных центрах или по интернету.  Пишите заявление с просьбой зарегистрировать ваше помещение 100% завершенным. А если после этого запроса кадастровые данные не поменяют - обжалуйте регистр, т.к. они намеренно лгут, скрывая реальность.  Возвращаясь к практике - до обжалования дело не доходило. Как правило данные менялись. Т.к. это не противоречит закону - окончание строительства здания нужно регистрировать посредством всех нюансов, требований, документов, доделок, переделок, сдаче строительной инспекции. А вот окончание строительства в отдельном помещении компетенция конкретно его владельца и отказать в фиксации реальных данных этому владельцу не возможно.

Как может отражаться на пользовании факт незавершенного строительства?

В реальной жизни пока никак. Сотни владельцев подобных помещений живут, пользуются, продают, отчуждают недвижимость. На владение и юридические права этот факт не влияет.

Однако, отмечу такой момент, что законодательством предусмотрены штрафы, если физическое лицо намеренно отказывается регистрировать завершенность строительства. А юридическому лицу вменяются повышенные налоги на содержание такого объекта. Естественно, что бы этот факт всплыл нужны весомые основания, доказательства, повод докапываться к этим вопросам, но факт, если вы нарочно уклоняетесь от регистрации ( имея все возможности для этого), может повлечь за собою штрафы.

По этому самый лучший способ, владея недвижимостью, которая по документам числится не завершенной, а в реальности законченной и пригодной для эксплуатации,  заказать уточнение кадастровых данных в государственном центре регистров Литвы. И даже если по каким то сумбурным причинам вам откажутся менять данные в выписке, то новое дело с реальными показателями у вас будет на руках, и отметка о формировании новых кадастровых данных будет однозначно числиться в регистре (в разделе выписки  "заметки").

На что обращаем внимание при выборе объекта?

- соответствие форм и размеров помещения вашим представлениям и требованиям

- соответствие кадастровым данным и срок внесения последних кадастровых данных ( чем старше информация, тем больше погрешностей может быть в настоящее время)

- качество материалов ( если вы видите низкое качество строительных материалов, отдавайте себе отчет в том, что либо вы принимаете это как есть и возможно готовы будете что-то поменять, или отказывайтесь от объекта - глупо ждать, что кто-то будет под вас перекрашивать квартиру.... но если конечно,  нет такой спец. договоренности). А то часто бывает когда выбирают бюджетный объект, а потом удивляются, что краска не практична, протекает сантехника и ламинант быстро стерся. Узнавайте на какие элементы дается гарантия, а с чем возможно придется возиться самому.

- наличие бытовых элементов в отделке от застройщика. Если выбираем на стадии строительства, то читаем описание. Что конкретно нам предложил продавец?:
- змеивик в ванной комнате,
-вытяжной вентилятор в сан. узле,
- душевая или ванная (какой фирмы),
- сантехника (какого производителя)
-встроенная кухня?
-наличие бытовой техники?
-наличие отопительного котла?
- счетчики?
- какие элементы отделки (где плитка, где краска, какой пол)?
и прочее...

Если квартира без отделки или с частичной отделкой, то читаем перечень элементов отделки и конструкций (радиаторы? электрическая разводка? стяжка? трубопроводы? коммуникации и кабеля? и прочее).

Если мы на месте осматриваем, ощупываем, то оцениваем все на месте ( видите низкий дешевый поддон в душевой, ставьте в уме галочку, что возможно придеся заменить; видите китайские смесители - ставьте в уме галочку, что возможно они не на долго и такое прочее). Адекватно оценив обстановку вы не будете иметь претензий в последствии. Уточняйте на что конкретно будет дана гарантия, если таковая действительно будет? Этот пункт касается, в принципе, любой недвижимости. Даже если вы покупаете ее из десятых рук - видите потертый паркет, спрашивайте у продавца не отпалирует ли он его до сделки... Могут ли быть проблемы с сантехникой допустим? Когда ее меняли? И прочие вопросы задавайте сразу.

На что обращаем внмание в предварительном договоре?

- кадастровые данные

- условия и ответственности сторон (на каких условиях был педложен объект и что будет происходить в случае если какая то из сторон не выполняет эти условия)

- цена ( за квадартные метры или в целом за весь объект? Потому как извините, если вы приобретаете объект с ориентиром стоимости за квадратный метр, то любые недоразумения с метражем для вас более чем актуальны и в обжаловании вы будете ссылаться именно на это. Если же продавец продает объект за конкретную цену за которую вы соглашаетесь купить его, то извините, он в праве называть цену больше или меньше, так же как и вы в праве продавать этот объект за цену большую или меньшую, за ту, которую вы сочтете уместной для себя )

- гарантии и сроки ( кто будет сдавать объект, когда и прочее).

На что обращаем внимание в нотариальном договоре или проекте нотариального договора?

- кадастровые данные ( их соответствие вашим представлениям или тому, что было в предварительном договоре, дата их обновления и дата их последнего уточнения)

- цена ( соответствует ли вашему выбору)

- гарантии ( если их кто-то вам дает. Например, посредник, купивший у банкротов недвижимость врядли возьмется ручаться за скрытые элементы, откуда их знать? Но может согласиться устранить мелкие недостатки....)

- наличие или отсутствие не понятных пунктов об общинах, обслуживающих компаниях других ранее не оговоренных обстоятельствах.

Порядок обжалования:

1. сначала предъявляется письменная претензия продавцу

2. если продавец не реагирует или отвечает отказом, следует жалоба в строительную инспекцию

3. если претензии не удовлетворены далее дело можно обжаловать в суде.

Но я все таки желаю вам не попадать в подобные ситуации, а по этому думайте перед покупкой, а не после. "Незавершенное строительство" в документах не является однозначным поводом для отказа от сделки, просто нужно понимать что вы покупаете и с какими нюансами готовы соглашаться.


Если тема раскрыта не полностью или у вас остались или возникли вопросы, пишите нам на почту или в раздел консультаций. Отвечаем в течении 24х часов, ответы даем на любые вопросы бесплатно.


Новости в мире